房地产时代落幕，土地与厂房已不再是企业落子的首要权重地方招商先后经历以中新产业园为代表的中外合作探索1.0阶段入世后产能扩张为核心的2.0阶段以产业基金返投作资本支持的3.0阶段，当下正步入存量博弈的4.0时代

在需求收缩叠加供给充裕的环境下，各地招商部门被迫使出浑身解数：地价折上折扫街式陌拜同城区县互挖墙脚招商战场早已陷入红海式内卷进入2025年，官方对地方招商内卷式竞争的聚光灯陡然升温新华社人民日报和财经杂志等权威媒体都密集对内卷式招商进行过专门报道反内卷，正成为招商引资领域的头号命题

根据中建政研产业研究院调研：西南某地税收返还一年让利2000万元，却只换来不到100人的真实就业增长；五免五减半的新能源PACK厂，3年后政策享受完毕连夜搬去隔壁县，留下20万平空置厂房；某市一年签约387个"高端制造"项目，67%是壳公司更有企业在拿到产业基金注资后立马搬走设备回归原办公城市数据像一面镜子，照出了招商内卷的荒诞政策层层加码，产业却像候鸟，永远跟着更低的地价和更高的补贴飞

由此："反内卷"不是一句口号，招商必须换赛道

根据中建政研产业研究院观察，南方某县的光伏组件项目就是前车之鉴为了抢到这家行业Top10的民企，该县拍出"零地价+10年税收全返+设备补贴2亿元"的组合拳，财政账面支出高达12.4亿元项目投产当天，县长亲自站台，锣鼓喧天；三年后，企业把产能整体迁往200公里外的新区那里给出了更诱人的"五免五减半"2.0版厂房宿舍污水处理厂全部闲置，县级财政为沉没成本买单4.2亿元，相当于当年一般公共预算收入的40%类似的故事在无数园区上演：政策养大的项目，最终死在更高政策的枪口下企业没有做错，他们只是在规则里寻找最优解；地方政府却不得不面对一个残酷事实当"给钱"不再是竞争力，招商该拿什么说服企业留下？

除此之外，不止一个地方招商部门和产业园区领导向中建政研集团反馈：一个是价格战十分激烈；这边给8毛的租金那边就敢给6毛，这边送人才公寓那边就送的更多，明晃晃玩比较优势；另外，同一城市内卷更加激烈落后区县纷纷前往经济较为发达区县抢企业有的甚至都不用企业搬家，注册地搬到当地即可享受优惠措施区县内部竞争甚至惊动市委书记，痛批瞎胡闹！

我们看向苏州高铁新城一栋不起眼的四层小楼，门口挂着"租金换股权"的牌子某生物医药初创企业入驻时，没有支付一分钱房租，而是把等值租金转换成2%的股权两年后，公司完成C轮融资，估值翻了18倍，政府以成本价2.3亿元换取的账面价值超过40亿元一纸股东协议就解决了"招引退出收益"三道难题同样的逻辑在更多城市生根

深圳南山设立5亿元"100%亏损容忍基金"，用场景订单吸引硬科技团队，失败不追责，成功则分享增值；成渝两地把"GDP分计"写进投资协议，企业一次拿地两市共享指标，跨市迁移成本瞬间归零

合作嘛，不要卷自己

中建政研产业研究院了解到：从2022年开始，已经有部分城市已经开始用产业生态和应用场景换落地订单，重点解决企业愿意来，留得住，做得大根本问题

与其再谈地价谈补贴，不如把企业直接放进订单里某地去年的做法：不给现金，给场景把区内18条市政公交线路3万辆公共领域车辆的电池更换需求整体打包，面向动力电池企业公开招标，中标厂商必须落地产线，且五年内采购本地化率不低于60%财政一分补贴没掏，却换来一家头部电池企业掷下120亿元建设16GWh工厂，因为路权即市场比任何返税都来得直观配套企业闻风而来，隔膜铜箔热管理梯次利用回收等上下游环节在半年内凑齐，一条公交换电储能再利用电池银行的闭环生态就此成型场景换落地，需求换产业，当政府学会用市场说话，企业自然愿意把产能研发税收和就业一并留在本地

然而，并不是所有城市都能立即切换到新频道我们在调研中归纳了地方政府的四大"集体焦虑"：

1.优惠政策一夜清空，突然没话说了

统一大市场和公平竞争条例出台，各类税收优惠/资金补贴政策一夜清空，曾经屡试不爽的零地价＋税收返还＋财政奖励三板斧被一并锁死，地方招商人员发现，自己握着只剩口头优惠的扩音器，却找不到可以落地的抓手会议室里，PPT上的政策条款被一页页删掉；谈判桌上，企业一句还有没有其他支持就能让场面瞬间冷场没有合规的现金补贴没有可承诺税收让利没有弹性供地价格，招商话术退回到区位优越交通便利营商环境好的宏大叙事，但对方早已在隔壁园区听过同样版本政策红利骤然归零，地方招商第一次失语

2.产业判断缺少"火眼金睛"，面对PPT容易"蒙圈"

由于招商人员背景不一，缺乏专业的行业背景和企业经验炫酷的赛道标签堆砌的英文缩写动辄颠覆首创的话术，配上精心调色的折线图，很容易让招商团队在闪烁的激光笔里失去焦距昨天还是元宇宙，今天已切换到低空经济；前一页写着千亿级市场，后一页就预测五年复合增长率60%没有扎实的产业数据库，没有细分的技术路线图，也没有对产能利用率和现金流模型的交叉验证，只能凭感觉拍脑袋给地给补贴给装修结果往往是：签约时轰轰烈烈，动工后慢慢悠悠，竣工后冷冷清清，留给园区一座概念性空城和一张再也打不开的U盘

在中建政研产业研究院接触的招商团队和专班中，有从信访办调过来，也有医保和卫健局部门过来，更有甚者从行政口和办公室直接借调从来没有过行业经验和背景，企业方谈到产业链协同马上蒙圈，结果可想而知

3.资本招商断档，产业基金已变味

不是所有地区都适合基金招商，我们认为上面的成功案例，特别是基金案例，多数集中在发达城市一是财政充裕，二是对投资失败的宽容度较高对于三四线或者财政紧张的地区来说，盘子就那么大，一旦投资失败面临的压力可想而知想用基金拼招商优势，还是悠着点就算落地了，项目监管缺后手，没有KPI没有股权没有退出，企业想搬就搬

另外，部分地方设立产业基金约定了严苛的回购条款，要求企业五年内兜底按照8%收益率退出，个别地区甚至还要求法人连带责任担保这种引入银行风控的做法，与贷款基本没有差异银行贷款只要3-5个点的利率，产业基金就要8个点且旱涝保收这是放贷还是基金？

中建政研产业研究院提出"招商4.0"模型：用产业基金和产业生态做支点，用应用场景做杠杆，用绿色门槛做过滤器，用全生命周期对赌做安全阀核心只有一句话政府不再和企业讨价还价，而是和企业并肩面对市场先考虑几个问题：

（1）本地适合哪些产业？要招哪些产业？

（2）本地有哪些产业资源和优势，如何与落地企业协同？

（3）如何留住企业？让企业发展壮大？

（4）如何提升招商人员的专业素养和执行力？

（5）如何优化招商引资流程？

（6）自身资源不足以满足企业诉求怎么办？财政没钱怎么办？

想明白了以上问题，我们再提出几点方向供参考：

（1）如何保障地区选择方向十年内保持高速成长？

（2）快速了解自己区域的产业优势和资源优势

（3）拟定招商产业方向和企业目标

（4）选择可靠且务实的合作伙伴

（5）坚决执行既定方针路线

（6）降本增效，提高资金效率和资源效率

我们在这里暂不展开，详细内容在培训课上会仔细解读（集中培训请联系我们）反内卷时代，地方政府需要的不再是"更低的价格和更高优惠"，而是"更专业伙伴"和更全面的支持中建政研背靠500强国央企上市公司和专精特新企业等数千家企业组成的产业集群，兼具产业规划产业导入重大专项资金支持及资本赋能等一体化能力，我们把自己定位为地方政府的"产业合伙人"，精心打造了全流程服务一起选赛道一起出资金一起担风险一起分享收益招商不再是一锤子买卖，而是一场共同成长的长期主义

中建政研集团为地方招商部门和产业园区提供专业且务实的帮助，一站式服务解决当前痛点我们的优势在于创新模式+结果导向+资源支持，通过资金支持+产业导入+产业孵化等方式，打造一整套产业生态体系主要产品有：

（1）产业顾问服务直接推荐目标企业

（2）重点产业对接会/产业沙龙闻名不如见面，高效推进

（3）产业创新中心直接打造一整套生态体系

（4）产业基金过往30亿+落地案例

（5）集中产业培训了解产业才能走进产业

（6）产业规划方向不对，努力白费

反内卷信号灯已经亮起：靠补贴堆砌的"虚假繁荣"走到了尽头，但产业竞争从未停歇换道超车，不是不竞争，而是用更高阶的方式竞争当政府学会用股权说话用场景留人用生态取胜，企业自然会用脚投票，扎根这片能够共同成长的热土

党的二十大以来，区域发展产业升级等政策持续深化，十四五规划成果显著，十五五规划新方向即将开启为帮助各地政企把握前瞻性政策机遇，提升三资项目申报质量与实效，我们将在12月展开一系列主题研讨班：