第一阶段：探索起步阶段在1998年之前，在实践中探索土地整理的组织方式和实现途径集体农田建设家庭联产承包分田到户（土地权属调整）荒山荒地开发废弃土地复垦等

第二阶段：土地开发整理阶段1999年2007年，解决建设占用导致耕地数量锐减问题，以增加耕地面积为主要目标，实施国家投资土地开发整理项目；探索农村建设用地整理城乡建设用地增减挂钩；探索农地整理与村庄整治的结合

第三阶段：土地综合整治阶段2008年2018年，实现由农用地整理向包括农用地建设用地未利用地在内的综合整治转变，围绕高标准农田建设城乡建设用地增减挂钩建设美丽乡村等多元化目标发展

第四阶段：全域土地综合整治阶段2019年至今，在一定区域内开展全域全要素的综合治理，成为落实规划的抓手空间治理的手段乡村振兴的平台

2019年以来，全国自然资源系统深入贯彻习近平总书记重要指示精神，总结浙江全域土地综合整治经验，在全国部署开展以乡镇为基本实施单元的全域土地综合整治试点，25个省份实施试点1500多个，投入资金6700多亿元，完成整治总规模720多万亩，实现新增耕地66万亩，建设用地减少16万亩，取得了显著的经济社会和生态效益实践证明，全域土地综合整治已经成为守牢耕地保护红线激活乡村产业用地要素改善农村人居环境促进城乡共同富裕的重要工作平台

（1）项目资本金（平台公司自有资金或财政资金）

（2）社会资本投资（社会资本方投资，不计入总投资）

（3）政策性金融贷款（银行贷款）

（1）全域土地综合整治项目谋划应以用地布局优化为核心，在此基础上开展综合型导向型特色型整治

（2）量力而行安排项目投资，以收益定投入，确保项目贷款和可产生的收益总体平衡还款来源应以产业收益和自然资源资产经营收益为主，土地指标收益等预期性收益不可直接作为还款来源，土地指标收益进入财政账户后可通过预算支出用于全域整治

（3）项目谋划应统筹考虑投融建运管全流程，明确各环节责任主体，制定合理可行的运营方式利益分配方式和分配比例

（4）项目内容项目造价和收益测算应科学合理实事求是，避免重复投资超标准投资等

（5）项目实施前应确保土地权属清晰无争议，并明确项目实施后的权属，及时办理确权登记

（6）项目实施周期原则上不超过两年

（7）全域土地综合整治项目原则上应在城镇开发边界外谋划实施，如在城镇开发边界内的集体建设用地上实施项目建设，应结合规划类型办理规划许可如将城镇开发边界内已征收或拟征收土地上的建设项目经营收益作为还款来源，可将项目纳入项目表用于资金平衡，但不纳入全域土地综合整治项目审查报批管理图件和矢量数据的制作统计范围

（8）申报全域土地综合整治项目前，应核实项目建设区内是否涉及存量违法用地图斑，如涉及，应按相关要求消除违法状态后方可实施建设

（9）在已批露天开采的采矿权范围内，不谋划项目；在已批地下开采采矿权范围内，谋划项目时要特别关注相关审查标准

河南省巩义市某镇全域土地综合整治项目

1）建设规模与内容

项目区内共谋划用地布局优化和整治类4个生态保护修复类1个农村人居环境改善类2个产业类2个等共9个项目，其中：**镇补充耕地项目，建设规模30.79公顷；**镇建设用地复垦项目，建设规模26.17公顷；**镇造林项目，建设规模39.70公顷；**镇高标准农田建设项目，建设规模1824.54公顷；生态保护修复21个村；农村人居环境改善17个村；**镇石榴现代农业示范区项目，占地面积314.12公顷；**镇农产品仓储交易中心项目，占地面积1.27公顷

**镇补充耕地项目

项目区补充耕地461.80亩，全部调入自林地

**镇建设用地复垦项目

本项目建设用地复垦392.61亩（复垦为耕地82.98亩；复垦为林地308.49亩；复垦为园地1.14亩）

**镇造林项目

本项目补充林地595.46亩（调入自耕地349.42亩其他草地246.05亩）

**镇高标准农田建设项目

项目规划建设高标准农田27368.04亩

**镇**村等22个村泄洪渠修复工程

本项目建设内容包括项目区泄洪渠修复长度44.46km，清淤42560.80m³

**村人居环境改善项目

本项目主要建设内容为道路提升改造项目包含修缮混凝土道路亮化工程项目排水工程公共厕所环卫设施提升工程村庄标识系统主要街道改造和农村文化活动中心建设工程

**镇**村等16个村农村路网升级改造工程

本项目建设内容包含修缮混凝土道路和新建混凝土道路

**镇石榴现代农业示范区项目

本项目总用地规模为4711.85亩（全部为园地）

农村人居环境改善

主干道修复29473.00㎡，宅前路修复68905.00㎡，路灯1050.00套，公厕改造38.00个，污水管网铺设33400.00m，垃圾桶1685.00个

**镇农产品仓储交易中心项目

本项目建设规模为19.08亩（建设用地盘活19.08亩，现状地类共三类，工业用地8.42亩，物流仓储用地6.93亩，商业服务业设施用地3.73亩）总建筑面积14400㎡

2）资金筹措

项目总投资41440.36万元，其中建设单位自筹8440.36万元，占投资的20.37%，拟申请贷款33000.00万元，占总投资的79.63%

3）融资平衡分析

可用于偿还贷款本息的自身收入为石榴现代农业示范基地出租收入高标准农田及整理出来耕地出租收入农产品交易中心租赁收入新增耕地交易指标作为项目的补充还款来源项目投资财务内部收益率（税后）为5.23%，大于设定的基准收益率5%，项目还款期平均偿债备付率120.49%