武汉东湖新技术开发区（简称东湖高新区）是全国首批国家级高新区，拥有光谷软件园互联网+产业园区等一批优质产业园区，总建筑面积达120万平方米，入驻企业1500余家，年租金收入达3.2亿元但园区建设投入大回收周期长，资金沉淀问题突出

1.改革路径

资产梳理与整合：东湖高新区管委会对辖区内产业园区资产进行全面梳理，选取光谷软件园（建筑面积45万平方米）互联网+产业园区（建筑面积30万平方米）作为基础资产，整合形成总价值52亿元的资产包，资产所有权归属东湖高新区国有平台公司武汉光谷联合股份有限公司

专项计划设立：由中信证券股份有限公司作为管理人，设立中信证券－光谷产业园区REITs专项计划，总规模15.75亿元，其中优先级份额14.175亿元，次级份额1.575亿元

市场化发行：2024年6月，该REITs在上海证券交易所挂牌上市，发行价格为4.8元/份，募集资金15.75亿元募集资金主要用于偿还园区建设贷款补充园区运营资金和新建产业园区项目

后续运营管理：由武汉光谷联合股份有限公司作为运营管理机构，负责园区的招商租赁物业管理等工作，确保基础资产产生稳定的租金收入，为REITs投资者提供分红回报

2.实施成效

该REITs是湖北省首单产业园区REITs，也是全国首批科技园区REITs试点项目截至2025年9月，该REITs累计分红2.36亿元，年化收益率达6.2%，受到投资者广泛认可通过REITs发行，东湖高新区实现了园区资产的即时变现，回收资金15.75亿元，缓解了资金压力；同时，盘活了存量资产，提高了资产流动性后续，东湖高新区还将推出规模超10亿元的光谷生物城REITs，目前已进入发审流程，预计2026年初上市

1.基本情况

武汉洪山人工智能大厦位于武汉市洪山区，是洪山区政府投资建设的人工智能产业专业载体，总建筑面积10万平方米，总投资8亿元，入驻人工智能企业56家，年租金收入达1.2亿元大厦建成后，政府面临建设资金回收和后续运营资金需求的压力

2.改革路径

基础资产确定：以武汉洪山人工智能大厦未来5年的租金收入物业管理费收入等稳定现金流作为基础资产，预测总现金流达6.8亿元

CMBS产品设计：由中国建设银行作为主承销商，设计建行－洪山人工智能大厦CMBS产品，总规模3.01亿元，期限5年，票面利率3.85%，采用优先级和次级结构，优先级份额2.71亿元，次级份额0.3亿元

发行与上市：2023年12月，该CMBS在银行间债券市场成功发行，募集资金3.01亿元募集资金用于偿还大厦建设的银行贷款和补充大厦运营资金

风险控制：设置了租金收入监管账户超额覆盖机制担保人担保等风险控制措施，确保基础资产现金流稳定，保障投资者权益

3.实施成效

该CMBS是全国首单产业园区资产证券化案例，为地方政府投资建设的产业载体提供了创新融资模式截至2025年9月，该CMBS已正常付息两次，未出现违约风险通过CMBS融资，洪山区政府回收了部分建设资金，缓解了财政压力；同时，为大厦后续运营提供了资金支持，促进了入驻人工智能企业的发展该案例被中国银行业协会列为地方政府资产证券化创新案例，在全国范围内推广

为解决新市民青年人住房困难问题，湖北省近年来建设了大量保障性租赁住房截至2024年底，全省已建成保障性租赁住房32万套，总建筑面积1800万平方米，总投资达540亿元这些保障性租赁住房具有稳定的租金收入，但建设资金需求量大，资金回收周期长

1.改革路径

资产筛选与整合：由湖北省住房保障和房屋管理局牵头，筛选武汉市宜昌市襄阳市等城市的优质保障性租赁住房作为基础资产，共涉及12个项目，总建筑面积80万平方米，1.2万套住房，年租金收入达4.5亿元

ABS产品设立：由华泰证券（上海）资产管理有限公司作为管理人，设立华泰资管－湖北保障性租赁住房ABS专项计划，总规模25亿元，期限10年，票面利率3.6%

发行与认购：2025年3月，该ABS在深圳证券交易所成功发行，受到银行保险基金等机构投资者的热烈追捧，超额认购倍数达2.3倍募集资金用于湖北省保障性租赁住房的新建改建和运营维护

运营管理：由各地保障性住房运营管理公司负责基础资产的运营管理，确保住房正常出租和租金按时收取，为ABS产品提供稳定现金流

2.实施成效

该ABS是湖北省首单保障性租赁住房ABS，也是全国规模较大的保障性租赁住房资产证券化项目通过ABS发行，湖北省成功盘活了保障性租赁住房存量资产，募集资金25亿元，为后续保障性租赁住房建设提供了资金支持截至2025年9月，该ABS已正常付息一次，基础资产出租率保持在95%以上，租金收缴率达98%，现金流稳定该案例实现了民生保障与市场化运作的有机结合，为全国保障性租赁住房融资提供了新路径

黄冈市是著名的革命老区，也是长江经济带重要节点城市，拥有丰富的红色文旅资源，如黄麻起义和鄂豫皖苏区纪念园七里坪革命旧址等为盘活红色文旅资产，黄冈市投资建设了红色文旅综合体项目，总投资15亿元，包括红色旅游景区研学基地酒店等设施，年旅游收入达2.8亿元

1.改革路径

基础资产梳理：以红色文旅综合体未来8年的门票收入研学培训收入酒店住宿收入等稳定现金流作为基础资产，预测总现金流达23亿元

CMBS产品创新设计：由兴业银行作为主承销商，设计兴业银行-黄冈红色文旅CMBS产品，总规模10亿元，期限8年，票面利率3.75%该产品创新性地贴上革命老区和长江经济带双标签，享受相关政策支持

发行与上市：2025年5月，该CMBS在银行间债券市场成功发行，募集资金10亿元募集资金用于红色文旅综合体的后续建设和运营提升，以及革命老区基础设施改造

政策支持与风险控制：该产品获得国家发展改革委财政部的政策支持，享受发行利率优惠和审批绿色通道；同时，设置了现金流超额覆盖政府性融资担保公司担保等风险控制措施

2.实施成效

该CMBS是全国首单革命老区+长江经济带双贴标CMBS，为革命老区红色文旅资源盘活提供了创新模式截至2025年9月，该CMBS已正常付息一次，红色文旅综合体接待游客量同比增长35%，研学培训收入同比增长42%，现金流稳定增长通过CMBS融资，黄冈市不仅获得了建设运营资金，还提升了红色文旅品牌影响力，带动了革命老区经济发展，2025年19月，黄冈市红色旅游综合收入达86亿元，同比增长38%

湖北省属企业数量较多，但部分企业存在业务分散同质化竞争资产质量不高等问题，资产证券化率较低为提升省属企业竞争力，湖北省启动省属企业专业化整合与资产证券化改革

1.改革路径

业务重组整合：按照主业突出板块清晰协同发展的原则，对省属企业进行专业化整合将湖北省交通投资集团有限公司湖北省铁路建设投资集团有限责任公司整合为湖北省交通铁路投资集团有限公司，集中力量发展交通基础设施建设和运营；将湖北省国有文化资产监督管理与产业发展领导小组办公室下属的文化企业整合为湖北省文化旅游投资集团有限公司，打造文旅产业龙头企业

资产优化配置：对整合后的省属企业进行资产梳理，剥离非主业资产低效无效资产，注入优质资产，提升企业资产质量和盈利能力例如，湖北省文化旅游投资集团有限公司整合全省优质文旅资产，包括武当山神农架等景区的部分股权，以及多家酒店旅行社等，资产规模从整合前的320亿元提升至580亿元

资产证券化推进：推进整体上市，推动湖北省交通铁路投资集团有限公司湖北省能源集团股份有限公司等优质省属企业实现整体上市，目前已有3家省属企业进入上市辅导期，预计2026年完成上市分拆上市与资产证券化，对省属企业下属的优质子公司或业务板块，推进分拆上市；对存量债权特许经营权等资产，通过ABSCMBS等方式实现证券化2024年，省属企业资产证券化规模达320亿元，同比增长180%

2.实施成效

通过专业化整合与资产证券化改革，湖北省属企业竞争力显著提升2024年，省属企业实现营业收入6800亿元，同比增长15%；实现净利润320亿元，同比增长22%；资产证券化率从2023年的18%提升至2024年的35%截至2025年9月，省属企业已累计盘活资产1500亿元，新增融资4081亿元，为企业发展注入了强大动力同时，省属企业在交通能源文旅等领域的龙头作用更加凸显，为湖北省经济社会发展提供了重要支撑