（一）重庆市江北区塔坪片区老旧小区改造项目
1、坚持城市体检新机制，赋能城市更新
从“住房、小区、社区”三个维度,构建“基础+特色”双重体检指标体系,精准诊断城市“病因病点”,结合居民满意度调查,建立涵盖土地、建筑、文化资源等12类城市更新体检数据库,摸清城市现状问题及更新资源本底,同步搭建城市更新信息平台,实现全量全样的动态数据汇集。坚持“边检边改”,将居民改造意愿最强、呼声最高的飞线下地、隐患消除、雨污分流等事项作为主攻方向,经居民同意后推进实施,推动住宅改造、小微活动广场建设、社区食堂配建等多项更新措施,滚动编制更新任务清单,以项目化的方式,建档立项,逐个逐片挂图销号,助推城市更新项目转化生成。
2、探索物业模式新改革，实现长效治理
针对老旧小区边界模糊、与市政环境密不可分的普遍现状,改革优化管理范围,将住宅、社区商业、市政道路、街区纳入“大物业”范畴,引入物业服务公司打造“街区物业”模式,依托智慧物业系统提供集约化服务,涵盖市容环卫、绿化管护、停车管理、底商运营等新增管理服务事项,通过经营性空间利用、智慧停车管理、24小时社区热线服务,在不增加财政负担的同时实现物业公司正常运营,增强物业团队的自我“造血”能力。推动智慧物业与城市运行管理平台一体化,整合家政保洁、养老托育等社区到家服务,链接社区周边生活性服务业资源,建设社区智能感知设施,打破小区与街区服务的壁垒,不留死角盲区,确保物业全覆盖,实现精细化长效治理。
3、推动飞线整治新路径，确保有序实施
采用摸清问题、精准施策、改革创新、建章立制“四步工作法”,破解飞线顽疾,成立整治专班,协调群众工作,协同相关部门和通信运营商,实施“室外飞线下地、楼道飞线进盒”改造,包括建设完整的地下通信管道、建设统一的多网合一系统、拆除回收废旧线缆“三步走”,组建工程技术组下沉一线提供伴随式服务,确保方案有序实施。
4、建立底商整治新规则，促进商住融合
对社区闲置土地、资产进行全面调查摸底,吸引社会资本参与后续可运营资产的改造工作,推动商住一体化共享发展。新旧街区交融,一店一策整治提升原有业态,引导无证店铺合法经营,对扰民问题责令整改。跨部门改革审核制度,联动采用“备案制”审核“住改商”新机制。禁止重油重烟产业入驻,运用柔性精细的管理手法,以严格准入机制确保社区业态符合片区定位、群众意愿,实现创业者、居民和消费者的三赢。
（二）北京市平谷区南小区等老旧小区综合整治项目
1、坚持“民生为大”，构建多方共商共建新格局
以党建为引领,政府、社会资本、居民组成“三方协商”,以居民需求为导向,坚持“自下而上、以需定项、补齐短板”原则,街道、社区联合社会企业挨家挨户征求居民意见,根据居民反馈形成改造方案,确保项目设计贴近民生需求,如引入居民急需的便民生鲜超市、补充缺乏的体育健身场所等,真正做到以群众为中心。
2、加强统筹规划，践行跨区域集约发展新策略
串联分散小区,打破单一小区改造局限,将滨河街道的南小区、平谷镇的城隍庙小区等5个分散小区纳入改造范围,同步实施各类基础设施、公共空间改造,避免重复施工、提高改造效率,提升整个区域基础设施的协调性和一致性。盘活存量资源,将南小区锅炉房改造为公共服务设施,引入超市、体育馆、专业养老服务机构等,满足小区及周边居民的购物、健身、文娱、托幼养老等多样化需求,实现区域公共服务设施共建共享。
3、引入社会资本，推进一体化运作新模式
采用“投资+设计+建设+运营”的一体化城市更新模式,形成“整体授权、分步实施、多点盈利”的市场化运作体系,充分发挥政府资金的引导作用,最大程度提升社会资本参与度,社会资本投资占比达33%,提高了改造效率和城市更新项目的可持续性,对于激发区域活力、拉动投资起到积极作用。
4、精准对接需求，激活区域经济发展新动能
采用“策划先行+招商先行”运营思路,启动设计方案前,提前多次走访属地办事处、小区及周边百姓,将社区短板、居民需求作为项目策划定位的“指南针”和“方向盘”,指导设计单位围绕功能定位开展建筑设计,最大限度避免重复拆改、装修浪费等情况。提前预热招商工作,会同属地办事处充分考察拟引入企业,顺利引进品牌企业落地平谷区,开工前,已有超50%的可经营面积按照前期策划定位达成合作意向,实现运营闭环,确保经济效益与社会效益双提升。
（三）上海市徐汇区金牛花苑老旧小区改造项目
1、沟通居民意见，协同共建共治
依托党建平台,建立小区“三驾马车”协商机制。区房管局协同街道成立项目组,开展便民服务咨询活动,确保居民诉求纳入加装电梯与楼道改造内容中。为开展加装电梯工作,成立临时党支部,引导居民党员加入加梯三人小组,积极宣传政策、及时处置问题,除申请使用上海市既有多层住宅加装电梯政府补贴资金(加梯施工金额的40%,最高不超过28万元,市、区两级各补贴50%)外,引导居民根据所在楼层确定分担比例出资建设。为开展强电入地施工,区房管局和街道统筹协调临时停车点,小区党总支和物业公司逐户上门与车主沟通,两天内基本完成小区430辆机动车的移车工作。为缓解小区物业运营压力,物业公司根据第三方专业评估报告,向业委会提交《调整物业费标准申请》,居委会、业委会通过多渠道摸底,听取居民意见建议,决定将服务收费标准由0.8元/平方米上调至1元/平方米,在业主大会获业主支持超83%,保障了更好的物业服务。
2、关怀居民生活，增进民生福祉
精细化施工,楼道内铺设防滑地砖、增加木质楼梯扶手,增设方通吊顶并将原本杂乱的管道藏入其中,更换老旧钢窗并加装防护栏杆,以细节体现人文关怀。为管理维护好更新成果,小区物业增加保洁、安保人员,将楼道保洁由“扫地”升级为“拖地”,在迷你花园等区域增设“宠物便便箱”,为养犬居民提供方便,共建美好居住环境。物业公司建立“满意物业”志愿者服务队,开展敬老扶贫帮扶工作,坚持为困难群体、孤寡独居老人服务上门,为高龄老人等重点群体提供暖心服务。
3、聚焦节能环保，做优绿色建设
居委会用房改造,采用太阳能光伏板替代原架空隔热板,在维持屋面隔热保温的基础上,转化太阳能,为小区路灯及附属用房小功率电器供电。房屋公共楼道灯具和室外照明路灯更换为声光控感应式节能LED灯,发光效率提升至原有白炽灯的5倍以上,有效降低灯具能耗、提高使用寿命,进一步减少小区用电消耗。室外活动广场改造,按照透水地面标准,采用彩色透水沥青对原有普通混凝土地面整体翻新,优化雨水排放路径,改善雨天积水情况。广场和周边的绿化带之间采用无侧石设计,可直排雨水灌溉绿化带内植物,提高雨水利用率。
4、强化过程监管，确保有序施工
凝聚区房管局、区规资局、区建管委、区市场监管局、区财政局、街道等各部门工作合力,给予加装电梯工作审批、监管、资金等方面支持。出台加梯“代为管线移位”政策,由区房管局统筹实施,跨前一步与水电煤等专业单位做好对接,实现对管线移位工程的全过程安全监管。区安质监站依据《上海市既有多层住宅加装电梯工程质量安全监督要点(试行)》监管施工过程,加强首次监督检查和告知,督促参建单位落实施工要求,确保施工安全。区市场监管局联合专业技术团队,对电梯特种设备的安装开工告知、安装监督检验、使用登记证办理进行全过程监管。街道增派监理,统一监督各施工队,加强安全把控,挖掘社区能人并成立居民电梯施工监督自治小组,加强协调监督,形成施工方、街道、居民三方良性沟通机制。
（四）湖北省武汉市知音东苑老旧小区改造项目
1、加强政策支持，统筹多方资金
汉阳区政府为投资企业提供项目立项、土地利用、功能划分、产权分配、融资援助等多方面政策支持,采取会议纪要、部门联审、双方协议等方式优化审批服务,在政策和制度层面提供坚实保障。区委、区政府高度重视老旧小区拆违工作,并将其纳入年度绩效考核指标,拨出1000万元财政资金作为全区老旧小区改造专项拆违工作经费,为拆违工作提供资金支持。区住房和城市更新局作为牵头单位,会同区文旅局,向上争取100万元财政资金,支持文体设施建设。引入区属国有企业投资约7600余万元,采取“嵌入式”改造方式,新建集停车、康养、文体活动、社区服务等功能于一体的综合停车楼。
2、注重商业运营，完善公共服务
对沿街26处商铺店面进行整体提升,打造统一规整的立面,与周边环境相协调,营造富有烟火气与城市味道的时代新街。在店铺内侧设置排烟道,防止餐饮油烟二次污染,对卫生不达标、经营不善、店主不愿配合改造的店面进行清退,并重新招商,配建超市、药店、蔬菜水果店等,形成较完善的商业业态,全方位服务居民群众。为实现老旧小区改造项目收益平衡,实施主体将综合停车楼商业部分整体打包,与专业运营公司签订10年合同,预计年收益204万元。
3、坚持党建引领，推动共同缔造
引导全民参与,激发小区党组织、业委会、物业公司、共建单位、志愿团队、社会组织、两长四员等治理力量,实现社区督办、团队领办、群众协办、合力破难。汉阳区老旧小区改造领导小组办公室与街道、社区紧密协作,按照项目踏勘、民意征询、方案见面会、联合审查、方案公示的“五步法”做好前期准备,优先考虑居民意见与需求,利用社区公众号、工作群帮助居民扫码了解改造方案,第一时间回应质疑,持续沟通、优化方案、促成共识,改造期间无群访群诉事件。坚持项目共管,发动群众自我管理、自我服务,如作为装修师傅的社区志愿者,利用业余时间参与旧改工作,以专业经验帮助监督施工,促进工程顺利进行。
4、强化物业管理，实现常治长效
加强设施建设,增设巡更、周界报警、常态化防疫、出入口智能道闸、门禁管理、可视对讲、信息发布等智能化设施,为物业企业进驻创造了条件。注重服务提升,引入国有公益性物业企业及时管理入驻,开发小区智慧物业管理平台和APP软件,进一步确保长效管理机制的有效实施。
（五）湖南省长沙市百川里片区老旧小区改造项目
1、坚持体检先行，精准施策确保质量
坚持一个标准抓“体检”,按照湖南省绿色完整居住社区创建标准,结合浏阳“一河诗画、满城烟花”的城市建设特色和千年古城历史保护要求,创新社区、小区维度的城市体检指标体系,全面摸排百川里片区内36个涉改老旧小区的基本情况、存在问题、群众改造意愿和筹资能力,并形成城市体检评估报告,为片区更新改造方案提供依据,实现精准施策,有效推动片区高质量更新改造。
2、创新实施主体，健全机制统筹推进
建立政府统筹调度,住保中心指导协调,国有企业牵头实施,住建、发改、财政等30余家成员单位协同推进的机制,强化部门协作、问题调度、督查督办。成立浏阳市城市更新公司作为实施主体,统筹整个片区的规划设计、资源集约,统一改造标准,并为项目提供资金支持。
3、强化党建引领，凝心聚力共建共治
推行“5+N”更新模式,“5”即市直各单位、街道党工委、社区党组织、小区党支部、微网格长,“N”即党员、退休干部职工、业主等多方社会力量,助力城镇老旧小区改造。改造前,采取“把话筒交给群众”、“民生吹哨+部门报道”等方式,共征集居民改造意见和建议140余条,并统一改造意愿。改造中,党员带头,邀请小区热心人士组建居民志愿服务小组,参与交通分流、矛盾化解、工程验收等工作,聘请工程师、设计师进小区,确保改造规范、安全、有序。改造后,由街道、社区引导36个小区成立业主委员会,各小区结合实际情况,分门别类选用聘请物业公司、业委会自治、社区综合代管等多种物业管理模式,鼓励居民交纳物业费和维修资金,推动老旧小区由“失管”到“共管”,巩固更新改造成果。
4、盘活闲置资源，多元筹资共担投入
将百川里片区闲置的0.67公顷边角地、2581平方米国有闲置资产划拨给城市更新公司,以租金收入、停车服务等特许经营权收入,平衡老旧小区改造投入,实现城市更新的良性循环和可持续发展。充分调动居民积极性,引导居民出资900万元,参与供水、供电“一户一表”,以及安装天然气、加装电梯等改造,实现改造资金合理共担。
