2025年，中国REITs市场迎来历史性一刻政策大扩围，文旅养老商业办公等民生消费类资产正式纳入申报范围！这意味着什么？谁将受益？如何抓住这波政策红利？我们为你一文说透
PART
01
2025，REITs的分水岭
2025年12月1日，国家发改委正式发布基础设施REITs项目行业范围清单（2025年版），行业范围从9类一举扩至15类，覆盖文旅养老城市更新商业办公等此前未开放的民生消费领域
这不仅是政策扩容，更是国家三资三化战略落地的重要一步：
三资：资源资产化资产证券化资金杠杆化
三化：市场化专业化规范化
REITs，正从盘活存量的工具，升级为拉动投资促进消费的改革引擎
PART
02
政策演进表：5年15次升级，REITs市场已进入"常态化"新阶段
最大亮点：
商业办公文旅养老等民生消费领域正式入局，REITs从补短板转向促消费，直击扩大内需国家战略！
PART
03
15类可申报资产详解（附关键要求）
交通基础设施：收费公路铁路机场港口；
能源基础设施：风电光伏储能清洁煤电；
市政基础设施：城镇供水供气供热停车场；
生态环保基础设施：污水处理固废危废处理 ；
仓储物流基础设施：通用仓库冷库等；
园区基础设施：国家级开发区产业园区；
新型基础设施：数据中心5G智慧城市；
租赁住房：保障性租赁住房市场化长租公寓；
水利设施：具有供水发电功能的水利项目；
文化旅游基础设施：AAAAA/AAAA级景区+配套酒店；
消费基础设施：百货商场购物中心社区商业体育场馆；
商业办公设施：超大特大城市的超甲级/甲级楼宇；
养老设施：依法登记备案的养老项目；
城市更新设施：老旧街区厂区改造项目；
其他符合国家战略的项目
关键限制：
1.酒店商业办公纳入底层资产比例30%（特殊情况50%）
2.发起人不得从事商品住宅开发
3.首次发行评估净值10亿元（租赁住房8亿元）
PART
04
REITs申报全流程（附避坑指南）
第一阶段：前期准备
1.权属清晰：无重大经济或法律纠纷；
2.运营良好：运营时间3年，现金流3年为正；
3.规模达标：评估净值10亿元（租赁住房8亿元）
第二阶段：材料准备
1.项目审批规划用地环评等合规手续；
2.REITs设立方案（产品要素架构实施步骤）；
3.资金用途说明（90%以上用于新项目）；
4.运营情况说明（管理团队应急预案）；
5.财务预测与评估报告
第三阶段：申报审核
1.省级发改委初审（5个工作日内受理）；
2.国家发改委复审（委托咨询评估，30日内完成）；
3.证监会审核（市场化法治化原则）；
4.路演与发行（确定发行价格和规模）
避坑提醒：
1.回收资金使用：2年内使用率75%，3年内全部用完
2.严禁为商品住宅开发变相融资
PART
05
为什么2025年是REITs最佳窗口期？
1.政策制度成熟：从"试点"到"常态化"，制度更成熟；
2.地方融资需求强：REITs成为是"轻资产"融资新路径，缓解财政压力；
3.市场认可度高：收益稳定流动性好受限资养老金等长期资青睐；
4.契合国家战略战略：直击"扩大内需""城市更新""消费复苏"国家战略
典型案例：湖北月山村水生态产品交易120万元水生态资源以十年期协议出让，年收入52万元+净利润1%分红，资源变资本，生态变财富！
PART
06
结语：REITs不是"金融工具"，而是"改革引擎"
2025年REITs扩围，不仅是资产类别的增加，更是国家推动资源市场化，资金杠杆的关键一步从交通到文旅，从存量盘活到增量拉动，REITs正在成为中国经济高质量发展的资本催化剂
END
