2024年以来，中央高度聚焦专项债在房地产领域的创新应用，出台了不少政策鼓励利用专项债收购存量商品房

2024 年 10 月，国务院新闻办公室举行新闻发布，财政部重磅发声，明确允许专项债券用于土地储备支持收购存量房等关键领域，为市场注入一剂强心针第一，允许专项债券用于土地储备，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目第二，支持收购存量房，优化保障性住房供给考虑到当前已建待售的住房相对较多，我们主要采取两项支持措施：一项是，用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房另一项是，继续用好保障性安居工程补助资金

2024年10月17日，国务院新闻办公室举行介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况的专场发布会会上住建部强调，收购存量商品房用作保障性住房这一政策将与其他相关支持政策协同发力同时，财政部表态，财政部拟会同相关部门实施利用专项债收储土地和收购存量商品房政策在具体操作上，关于专项债用于土地储备，主要是支持各地结合实际情况，与存量土地的业主企业合理确定收购价格，妥善处理回收存量土地涉及的债权债务关系，合理确定专项债券项目内容和地块范围，及时安排债券发行和支出，提高土地资源的利用效率和债券资金的使用效益关于支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策主要是由地方自主决策自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房这一政策将与其他相关支持政策协同发力，进一步拓宽地方的资金来源渠道，既可以有效消化存量，促进供需平衡，也有利于优化增量，多渠道筹集保障性住房

2024年12月，国务院办公厅印发关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见(国办发202452号)，提出允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房，同时，明确保障性住房地方政府专项债券可用作项目资本金

2024年12月，中央经济工作会议指出：五是有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度

2025 年，各地政府工作报告更是频繁提及收储存量房和土地的计划，将其视为稳定房地产市场优化住房资源配置的重要抓手

2025年国务院政府工作报告提出，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体价格和用途方面给予城市政府更大自主权拓宽保障性住房再贷款使用范围

2025年3 月16 日，中共中央办公厅国务院办公厅印发提振消费专项行动方案首次在促消费文件中提出稳楼市，方案提出更好满足住房消费需求持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策

全国首个专项债券收购存量商品房用于保障性住房项目

近日，全国首批支持收购存量商品房项目专项债正式落地，浙江省发行总额 16.53 亿元专项债券，涉及 8 个项目，湖州依旧是重点支持区域业内人士认为，浙江推进政府专项债券收购存量商品房，既体现了政策的创新性与前瞻性，也反映出对房地产去库存的全方位支持，为其他地区提供了借鉴

专项债券融资总额达16.53亿元

Wind数据显示，近日浙江共发行8只政府专项债券，发行规模为552.67亿元，品种为记账式固定利率附息债券，全部为新增债券，分别为3年期5年期7年期10年期15年期20年期和30年期

其中，有3只专项债券精准对接收购存量商品房用作保障性住房项目，分别为25浙江债2325浙江债2525浙江债26，融资总额达16.53亿元，涉及浙江省内8个项目（湖州4个温州3个嘉兴1个），平均一个项目融资约2亿元

从项目组成来看，包括普通住宅项目和车位项目；从用途来看，更多是用于收购符合条件的库存商品房，并将其改造为保障性住房（包括保租房配售型保障房等类型）

从项目的地域分布来看，湖州成为本次专项债支持的重点区域，共有4个项目成功跻身专项债项目名录，分别是星悦里忆境府臻品府和溪畔居，合计揽获专项债融资 14.86 亿元，占此次浙江专项债支持收购存量商品房项目融资总额的近九成温州市有3 个项目被纳入其中，共获得专项债融资1.04 亿元，嘉兴桐乡市有1个项目获得0.63 亿元专项债支持

从项目主体看，此次获得专项债支持的项目背后，多家城投公司子公司身影频现主要有：

·瑞安市基础设施建设投资有限公司（瑞安市国有资产投资集团有限公司子公司）的瑞安市望荣锦苑收购项目(一期)；

·乌镇世界互联网产业园(桐乡)开发建设有限公司（乌镇实业(桐乡)有限公司子公司）的桐乡市乌镇镇保障性租赁住房收购项目；

·湖州金御置业有限公司(湖州吴兴城市投资发展集团有限公司子公司)的忆境府项目；

·湖州金屹置业有限公司（湖州吴兴城市投资发展集团有限公司子公司）的臻品府项目；

·湖州南浔杭房地产开发有限公司（湖州南浔城市投资发展集团有限公司子公司）的溪畔居项目

去库存工具再创新

总体来看，浙江通过政府专项债券支持存量商品房收购的举措呈现两大鲜明特点：

一是进一步创新了专项债券的应用领域；

二是选择三四线城市作为收购重点区域

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此前，政府主要通过保障房再贷款的方式收购存量商品房，对符合条件的库存商品房进行收购并转为保障房，本质上是以购代建模式而此次浙江推进专项债收购存量商品房，意味着库存商品房的收购模式进一步增加，政策工具更加丰富此外，从这批项目的地域分布来看，并未集中在省会杭州，而是优先选取省内经济相对发达的三四线城市

据了解，三四线城市房地产库存积压较多且去化难度较大数据显示，2025年4月，三四线城市平均存销比达30.5，显著高于一二线城市严跃进认为：浙江选择这些区域进行实践，既体现了对市场痛点的把握，也为其他省份化解房地产库存问题提供了借鉴

政策工具有望形成协同效应

早在一季度，广东率先推动政府专项债券收购闲置土地随后，四川湖南等省份跟进数据显示，截至5月20日，各地拟使用专项债券收购存量闲置土地近3000宗，总面积超1.33亿平方米，总金额超3500亿元

在此背景下，浙江通过专项债券收购存量商品房的创新实践，为优化土地配置提供了新的思路在这批政府专项债券中，还有3只属于土地储备专项债券严跃进认为，这能形成土地+住房双轮驱动，有望产生协同效应

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，涉及相关项目的专项债券规模不算大，通过控制初期规模，可在积累经验的同时防范潜在风险随着项目运作模式逐步成熟，未来不排除扩大专项债券配置比例的可能性

一南浔区溪畔居项目情况

（一）项目概况

1.溪畔居位于湖州市南浔区练市镇，占地约25311㎡，总建筑面积约71412㎡，由湖州南浔金杭房地产开发有限公司开发建设，北临京杭运河-江南运河，西临太尉河，产权年限为70年，由6栋高层组团而成，共404套房源

溪畔居项目系湖州南浔鑫泰物业服务有限公司（国有企业）拟通过收购方式取得湖州市南浔区练市镇溪畔居404 套房产，涉及总建筑面积42666.61 平米，对其进行重新装修升级作为保障性租赁住房使用

2. 星悦里位于安吉县昌硕西路与灵峰南路交叉口西60米，由安吉悦川房地产开发有限公司开发建设，总建筑面积约333580m，容积率1.99，规划1728户，由27幢高层（其中4幢为32F商住高层）配套幼儿园以及部分商业配套组成

星悦里项目系安吉山澜资产运营管理有限公司（国有企业）拟收购星悦里222425 幢中360套(间)商品房，用作保障性住房

（二）项目前期有关情况

1.溪畔居项目

溪畔居项目已申报录入 2025 年地方政府专项债券发行项目库溪畔居项目位于湖州市南浔区练市镇练溪大桥长港路交会处，该地块开发项目己于2024年9月6日取得湖州市南浔区住房和城乡建设局建设工程消防验收备案凭证(湖浔建消竣备字(2024)第0088号);于2024年11月29日取得湖州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证明书

湖州南浔鑫泰物业服务有限公司与湖州南浔金杭房地产开发有限公司已签订地方政府专项债券收购收购存量商品房用作保障性住房协议

2.星悦里项目

安吉山澜资产运营管理有限公司已经对总体房源需求量进行了整理,并已经对星悦里完成了房源排查

二项目投资及还本付息来源

（一）项目收购价格

1.溪畔居项目

溪畔居项目收购面积42666.61平方米，单位经济指标为12000元/平方米，楼盘售价待定，周边楼盘参考价10490元/平方米，计划发专项债券51200 万元，拟全部发地政府专项债券

2.星悦里项目

星悦里项目收购面积35,453.40平方米，收购单价为12636.31元（包含装修及税费），楼盘售价待定，参考价格13000元/平方米，计划发行专项债券资金 44800万元，拟全部发地政府专项债券

（二）项目还本付息来源

1.溪畔居项目

本期债券存续期为2025 年-2035 年，2026 年本项目完成，开始投使用，本项目运营收为保障性租赁住房租收出售房产收停车位停车费收项目收益实现前，项目债券还本付息资通过政府性基预算收统筹安排本项目完成后，专项债券存续期内，产的保障性租赁住房租收出售房产收停车位停车费收定向用于归还政府专项债券本息

2.星悦里项目

本项目收入主要包括保租房租金收入保租房退出后上市销售收入

关于举办锚定四稳目标，赋能国企高质量发展新征程聚焦项目落地国企改革与新质生产力发展研讨班的通知